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核心結(jié)論

q 供求平衡，房價平穩(wěn)；

q 東莞成交量節(jié)節(jié)攀高；

展望要點

q 房地產(chǎn)政策預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定；

q 12月東莞樓市推售重點產(chǎn)品仍然是兩房、三房。

一、宏觀經(jīng)濟分析

（一）宏觀經(jīng)濟

2012年以來，面對復(fù)雜的國內(nèi)外宏觀環(huán)境，東莞市委、市政府全力穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生，大力開展“三重”建設(shè)，切實幫扶企業(yè)“減負”，取得一定效果。工業(yè)生產(chǎn)增速逐步加快、轉(zhuǎn)型升級效果不斷顯現(xiàn)、民生保障水平持續(xù)改善，經(jīng)濟整體態(tài)勢逐漸走出低谷，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)步回升良好態(tài)勢。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境還存在多種不確定因素，經(jīng)濟下行的壓力仍未有效緩解，仍需進一步筑牢當前回穩(wěn)的基礎(chǔ)，加大工作力度，努力完成年度目標。當前，雖然東莞穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、扶企業(yè)、強引資等一系列政策措施取得一定的成效，經(jīng)濟運行穩(wěn)中趨好，但是應(yīng)當看到，經(jīng)濟向好的基礎(chǔ)尚不牢固，經(jīng)濟增長仍然較慢，中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營壓力較大，企業(yè)虧損狀況未見明顯好轉(zhuǎn)。

（二）政策分析

2012年1-11月，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化，雖然中央層面多次表態(tài)繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，保持樓市調(diào)控成果，但是貨幣政策在6月、7月兩次降息，以及各個地方政府細則微調(diào)等積極因素相互疊加，全國樓市的活躍度攀升，開發(fā)商回籠資金情況不斷好轉(zhuǎn)，甚至在土地市場斬獲頗豐，樓市的預(yù)期也在潛移默化的發(fā)生改變，致使購房者入市的信心與日俱增。

“十八大”已落幕，“民生”和“收入翻番”成為“十八大”最具典型關(guān)鍵詞，可見將來政府將加大保障性住房的建設(shè)力度，將會加大對普通商品住房的開發(fā)量，將會繼續(xù)保持“支持剛需”的房產(chǎn)調(diào)控。在經(jīng)濟持續(xù)向好、居民收入大幅提高的大背景下，中國城市化將會加速進程，商品房市場仍有較大的發(fā)展空間?！笆舜蟆睆膫?cè)面向市場釋放良好預(yù)期，將活躍樓市成交。

二、房地產(chǎn)市場分析

（一）東莞樓市概況

房地產(chǎn)政策預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定，這是東莞樓市成交持續(xù)話題的重要因素。在穩(wěn)定的政策背景下，開發(fā)商“趁熱打鐵”，加大了商品房的供應(yīng)，尤其加大了剛需產(chǎn)品的供應(yīng)，同時配合理性的房價，最終導(dǎo)致累積的樓市需求得到持續(xù)釋放。2012年5-11月東莞創(chuàng)下連續(xù)7個月成交量超5000套，并且9-11月連續(xù)三個月成交量增長，11月成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高。由于東莞后市樓市開發(fā)量較大，加之東莞經(jīng)濟在短期內(nèi)難言大突破，商品房購買力增長有限等因素，導(dǎo)致開發(fā)商對后市仍然持“謹慎樂觀”態(tài)度，不貿(mào)然漲價，采取“以價保量”方式贏得市場。所以，雖然東莞成交量節(jié)節(jié)攀高，但房價卻長期保持平穩(wěn)，這與開發(fā)商“以價保量”不無關(guān)系。在宏觀經(jīng)濟未有大改觀的前提下，在未有明顯的樓市利好的前提下，東莞房價仍將持續(xù)較長時間的平穩(wěn)，8200元左右的整體均價將維持一段時間。

（二）土地市場分析

1、1-11月土地市場狀況

2012年1-11月東莞市土地供應(yīng)面積約412萬平方米，同比去年同期減少40%；2012年1-11月，東莞已成交113宗土地，成交面積372.3萬平方米，同比減少36.7%，成交金額合計112.94億元。和去年同期132.66億元相比，今年1-11月東莞土地成交金額下降約14.87%。2009年、2010年同期數(shù)字分別是84.06億元、115.55億元。在受關(guān)注的商住用地方面，截至2012年11月底，商住用地共成交33宗（其中11月占8宗，為最多的一個月份），成交金額66.48億元。今年1-11月商住用地成交宗數(shù)比去年同期的61宗少了近45.90%，出讓金比去年同期的105.50億元少了36.99%。1-11月總體成交地面單價約3023元/平方米，同比去年同期上漲33.8%。

2、2012年即將收官，土地上市交易集中爆發(fā)

截止12月1日，根據(jù)市國土局已經(jīng)公告的情況來看，12月東莞土地市場進入最后競價的土地有21宗，掛牌出讓面積達102.94萬㎡，其中商住用地6宗，掛牌出讓面積31.64萬㎡，為今年2月份以來的商住地最高交易面積，2012年即將收官，土地上市交易集中爆發(fā)。商服用地3宗，面積為8.15萬㎡，還有10宗均為鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)用地，2宗倉儲用地。受優(yōu)質(zhì)地塊接連入市和開發(fā)商資金壓力減輕影響，土地拍賣的小高潮有望在12月仍得到延續(xù)。

（三）二級市場分析

1、住宅庫存水平

截至11月30日全市一手住宅庫存面積約488萬平方米，比10月略有回落。2012年東莞庫存水平圍繞480萬平方米上下小幅波動，不足一年的去庫存水平一定程度上支撐著房價的平穩(wěn)。

2、1-11月成交分析

2012年1-11月一手住宅網(wǎng)簽面積高達526.2萬平方米，創(chuàng)過去五年以來同期最高，同時比去年全年成交量520萬平方米超出6.2萬平方米；均價8216元/平方米，與去年的8202元/平方米保持持平。前11月東莞樓市供求基本平衡，供求量均在520萬平方米上下。

前11月東莞樓市成交已超去年全年，今年全年一手住宅成交量有望超過570萬平方米，將超過2009年，創(chuàng)08年五年以來最高。2012年全年的形勢為供求平衡，房價平穩(wěn)，成交量增幅將會在10%上下，供應(yīng)量增幅將在10%以內(nèi)，房價漲幅將在1%以內(nèi)，并且成為08年以來漲幅最低的一年。

歷年前11月東莞全市一手住宅供求價

從區(qū)域分布來看，多數(shù)為經(jīng)濟強鎮(zhèn)，如虎門、厚街、塘廈、鳳崗、南城等。以“泛深圳”為主，如鳳崗和塘廈各兩盤榜上有名；從開發(fā)商來看，品牌開發(fā)商占據(jù)半壁江山，其中碧桂園、塘廈兩個項目均位列前十，2012年碧桂園在東莞市場表現(xiàn)強勁；從房價來看，前十名樓盤以8000-9000元價格為主流，前十名樓盤占市場份額達26.8%，接近三成。

三、后市展望

1、國家城鎮(zhèn)化進程加速舊城改造、新城擴容，給房地產(chǎn)發(fā)展注入空間

11月28日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，并決定將草案提請全國人大常委會審議，預(yù)料集體土地征地補償提高乃大勢所趨，因為這有助于農(nóng)村土地問題的理順，并將為中國進一步推進城鎮(zhèn)化鋪平道路，將大大加速大部分城市的舊城改造、新城建設(shè)，并利好當?shù)胤康禺a(chǎn)的長遠發(fā)展。

2、房產(chǎn)稅、保障房繼續(xù)穩(wěn)步推進，調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)

雖然中央保持宏觀調(diào)控不松口，但是隨著中國經(jīng)濟減速超出政府預(yù)期，各個支柱產(chǎn)業(yè)的排頭兵帶動作用變得愈加迫切，在房產(chǎn)稅擴容在即，保障房建設(shè)逐漸開花結(jié)果的階段，讓房地產(chǎn)市場有條件的回歸自我調(diào)節(jié)、供求平衡、價格平穩(wěn)，把市場的交給市場將成為長遠趨勢，當前調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)。

3、12月開發(fā)商沖刺業(yè)績新高

預(yù)計12月東莞樓市推售重點產(chǎn)品仍然是兩房、三房，但是同時改善型產(chǎn)品也小批量入市，全新樓盤包括東城萬達公館、宏遠康城國際、金域半山、江畔豪庭、哈啰小城、金?！も盎▓@等等，而大戶型豪宅包括御花苑·天瓏灣、黃旗山1號、長堤1號、上東國際公園1873等；別墅產(chǎn)品包括觀瀾·碧桂園、江畔豪庭、豐泰觀山碧水二期。