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關(guān)于新“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

       2013年2月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)工作會(huì)議，會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施等。該五項(xiàng)措施即為新“國(guó)五條”。

        2013年2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)），對(duì)新“國(guó)五條”進(jìn)行了落實(shí)與細(xì)化。該通知被坊間稱為“細(xì)則”。

調(diào)控新政的出臺(tái)究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？我們不妨對(duì)政策的出臺(tái)背景及“細(xì)則”條文逐條進(jìn)行分析：

一、政策背景

（一）政治背景

        新“國(guó)五條”的出臺(tái)時(shí)間位于“十八大”后、“兩會(huì)”前，是新老政府的更迭期，在“保民生”的基調(diào)下，有凸顯政府的調(diào)控決心及政策的沿續(xù)性的必要。

（二）市場(chǎng)背景

        2013年1至2月，各大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，部分城市漲幅達(dá)到10%以上，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲過(guò)快的苗頭，有必要對(duì)市場(chǎng)降溫。

二、政策基調(diào)

        新“國(guó)五條”最后一句：“會(huì)議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！闭f(shuō)明政策的重點(diǎn)是引導(dǎo)“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，所謂的“健康發(fā)展”應(yīng)該是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)格理論“波浪式前進(jìn)，螺旋式上升”的，其主旨仍著眼于“前進(jìn)”、“上升”。

三、條文解讀

（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。

        通知確定了新政的落實(shí)主體為各省級(jí)地方政府，要求省級(jí)政府對(duì)“加強(qiáng)對(duì)所轄城市的監(jiān)督、考核和問(wèn)責(zé)工作?！薄皩?duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)?！?/span>

        地方政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最大既得利益集團(tuán)，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府帶來(lái)巨額的地價(jià)收入、稅收、就業(yè)、GDP等，地方政府是否真正有積極性去執(zhí)行該政策是值得商榷的。

“問(wèn)責(zé)”的前提是“對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，……”，重點(diǎn)是“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的”，是允許上漲的，并不是要讓市場(chǎng)發(fā)生方向性變化。

（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房

        該條的核心是通過(guò)抑制投機(jī)性投資性需求來(lái)減小有效需求，是從市場(chǎng)的需求出發(fā)，手段是限購(gòu)及限貸、通過(guò)計(jì)征個(gè)稅增加二手樓的交易成本。該手段的執(zhí)行可能會(huì)產(chǎn)生以下3個(gè)方面的結(jié)果：

1、商業(yè)銀行的配合意愿不足

        商業(yè)銀行作為金融企業(yè)，需要向股東負(fù)責(zé)，有其利潤(rùn)需求。而且個(gè)貸部門向來(lái)以人數(shù)眾多、利潤(rùn)率低為顯著特點(diǎn)，那么個(gè)貸部門的利潤(rùn)需求及員工收入需求是否要考慮？

2、將三級(jí)市場(chǎng)（二手樓）的實(shí)際需求逼向二級(jí)市場(chǎng)（一手樓）

        通過(guò)計(jì)征個(gè)稅增加的二手樓交易成本會(huì)通過(guò)成本轉(zhuǎn)嫁的方式落實(shí)到買受人上，在一定程度上會(huì)推高二手樓的實(shí)際成交價(jià)格，可能會(huì)出現(xiàn)一手樓與二手樓的價(jià)格差趨向于零或倒掛，那么在同樣的區(qū)位及價(jià)格條件下，需求的流向肯定會(huì)指向一手樓。

3、個(gè)稅的征管無(wú)法得到具體落實(shí)

        個(gè)稅的征收取決于兩個(gè)價(jià)格數(shù)據(jù)：原始登記價(jià)格、交易申報(bào)價(jià)格，只有兩個(gè)價(jià)格存在價(jià)格差即產(chǎn)生所得額才能實(shí)現(xiàn)征稅，而交易雙方可輕易通過(guò)“陰陽(yáng)合同”在很大程度上逃避了個(gè)稅的征管。

對(duì)此，北上廣深等城市已經(jīng)出臺(tái)并制定了具有可執(zhí)行性的制度，通過(guò)“核定征收”與“核實(shí)征收”方式征收個(gè)稅，并引入了評(píng)估參考價(jià)，當(dāng)申報(bào)價(jià)格高于評(píng)估參考價(jià)的即按“核實(shí)征收”方式征收，申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估參考價(jià)的即按“核定征收”方式征收，但并未對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生太大的影響，很快既被市場(chǎng)消化。

（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)

        該條文還是從市場(chǎng)角度來(lái)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，即增加市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)平抑房?jī)r(jià)，但商品房的生產(chǎn)與供應(yīng)由于其生產(chǎn)周期長(zhǎng)而無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)形成有效供應(yīng)，存在明顯的滯后性，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)價(jià)格形成即期影響。

（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

        該條文仍然是從市場(chǎng)的需求出發(fā)，通過(guò)保障性住房分流中低收入家庭的剛性需求，從而達(dá)到減少商品房市場(chǎng)有效需求的目的，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)。

但全年的指標(biāo)為470萬(wàn)套，分解到32個(gè)省市自治區(qū)平均約14.68萬(wàn)套，再分解到各地市已不足萬(wàn)套，而深圳市本地的年度計(jì)劃為4.5萬(wàn)套，遠(yuǎn)大于平均數(shù)，因而通過(guò)保障性住房來(lái)實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)目的的可操作性不高。

（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理

        該條擬通過(guò)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定市場(chǎng)的目的，但此條并不是一條新政，而是自2008年以來(lái)多次調(diào)控政策的承繼，多地早已按此執(zhí)行，因而此條政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基本沒(méi)有想象的空間。

（六）加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

        自2008年國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控以來(lái)，各部門、各地政府均在積極探索引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的良方，但均不理想，甚至出現(xiàn)每調(diào)必漲的規(guī)律性，由此可見(jiàn)所謂建立和完善“長(zhǎng)效機(jī)制”的路還很長(zhǎng)。

        回到條文的最后一句話，調(diào)控的目的是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展”，意即房?jī)r(jià)不發(fā)生“過(guò)快”增長(zhǎng)都是可以接受的。

四、“國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)的可能影響

        新“國(guó)五條”的出臺(tái)并不是新的一輪樓市新政，而是以往各次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的承繼，存在“新瓶裝舊酒”的嫌疑，它的出現(xiàn)比較符合當(dāng)前的政策及市場(chǎng)背景，長(zhǎng)期看來(lái)并不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生太大的影響，但短期內(nèi)可能地極大刺激潛在的市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

        綜上所述，筆者認(rèn)為新“國(guó)五條”的出臺(tái)并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，特別是對(duì)已經(jīng)計(jì)征所得稅的城市更不會(huì)產(chǎn)生大的影響。