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成都技術(shù)部 李霞

房地產(chǎn)估價的定義為：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。也就是說房地產(chǎn)估價所產(chǎn)生的價格或價值依托于既定的估價目的，估價過程中遵循相應(yīng)原則。其中需遵循的原則有：獨立、客觀公正原則，合法原則，最高最佳使用原則，替代原則，估價時點原則，謹慎原則。在我們的實務(wù)工作中，須做到遵循各項原則，但往往會遇到各項原則在應(yīng)用時的不協(xié)調(diào)問題，特別是合法原則與最高最佳使用原則。

遵循合法原則，是指應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。也就是說在估價中應(yīng)確定估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法用途，在涉及交易或是處分時，其交易或處分方式應(yīng)合法。那么，在大多數(shù)估價目的下，合法原則對我們提出的要求就是需按照估價對象合法的權(quán)利狀況進行估價。

遵循最高最佳使用原則，是指應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價，最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可能，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。筆者理解，“法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可能，經(jīng)過充分合理的論證”，這是一個遞進且不可逆的關(guān)系，即技術(shù)上可行是在法律允許下的“技術(shù)上可行”，經(jīng)濟上可能是在法律允許下且技術(shù)上可行下的“經(jīng)濟上可能”，并且需充分分析在法律允許下、技術(shù)上可行下的各種經(jīng)濟上可能，最終確定估價對象的最高最佳使用是什么狀況。

既然合法原則與最高最佳使用原則均在強調(diào)合法，二者又怎會存在不協(xié)調(diào)呢？筆者在具體的估價實務(wù)中，不斷思考這個問題，亦從中體會一二，借此文略作淺析。

在日常估價中，經(jīng)常會遇見經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、房改房等政策性住房的抵押價值估價，該類住宅用房某些地方存在上市交易、抵押等的限制，并且土地使用權(quán)類型多為劃撥。我們在估價時，首先應(yīng)核實清楚地方政策，是否對其上市交易等經(jīng)濟行為進行了限制，如果屬限制范疇，那么就沒有做估價報告的必要了。另外，其土地使用權(quán)類型為劃撥，一般來講，住宅房地產(chǎn)市場較為成熟，交易量大，估價方法首選市場比較法，我們在應(yīng)用市場比較法進行估價時應(yīng)明確調(diào)查清楚可比實例交易時補交土地出讓金事項及成交價格內(nèi)涵，正確體現(xiàn)估價對象在交易時應(yīng)補繳的土地出讓金價值。在估價過程中遵循合法原則及法律上允許的重點在于，首先考慮其是否在屬法律允許的上市交易范疇，再有就是考慮其合法權(quán)利，土地使用權(quán)類型為劃撥，在交易時應(yīng)補繳土地出讓金。

還有一個較為典型的估價對象就是破墻開店的1樓臨街住宅用房的估價，其法定用途為住宅，實際用途為商業(yè)。從合法原則來看，估價對象法定用途明確為住宅；從最高最佳使用原則的“技術(shù)上可行”來看，破墻開店經(jīng)營已成事實，技術(shù)上可行。作為商業(yè)用途更加能夠體現(xiàn)其價值實現(xiàn)的最大化，且該區(qū)域破墻開店的物業(yè)不會是只此一家，多為整棟樓或數(shù)棟樓1樓臨街面均打開做商業(yè)用途。從市場的接受程度來講，該類物業(yè)的轉(zhuǎn)變用途為市場所接受，并且已經(jīng)形成商業(yè)需求及氛圍。那么單從“經(jīng)濟上可能”來講，其商業(yè)用途更能體現(xiàn)估價對象客觀價值。這時，合法原則與最高最佳使用原則就產(chǎn)生了不協(xié)調(diào)性，體現(xiàn)為法律是否允許。

該類物業(yè)的估價路線應(yīng)分別對待，不可一概而論。物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。也就是說從法律角度來講，該類物業(yè)破墻開店需要針得有利害關(guān)系業(yè)主的同意，并且也應(yīng)征得當?shù)貒痢⒁?guī)劃等主管部門的同意，涉及完善手續(xù)，補繳費用的需按規(guī)定完善。在完善用途變更手續(xù)的前提下，可按商業(yè)房地產(chǎn)估價路線進行估價。但往往實際情況多為實際用途與法定用途不符，業(yè)主認為其物業(yè)為商業(yè)物業(yè)，價值遠高于住宅物業(yè)。在估價時，筆者認為首先應(yīng)遵循合法原則，其次再結(jié)合最高最佳使用原則，估價方法首選市場比較法，在選取交易實例時應(yīng)選取同類物業(yè)的交易實例，難點在于核實交易實例的法定用途，不能選取區(qū)域內(nèi)商業(yè)交易實例作為可比實例；另外，若考慮其存在收益，選取收益法作為估價方法，則應(yīng)以政府主管部門和利害關(guān)系人是否允許變更土地用途及房產(chǎn)用途為前提，在變更用途可合法實現(xiàn)的前提下，應(yīng)用收益法評估的估價結(jié)果應(yīng)按地方政策規(guī)定扣除變更用途應(yīng)繳納的土地出讓金。

總之，在估價過程須遵循各估價原則，并且客觀、中立的了解估價對象具體情況，具體問題具體分析之，方能得出客觀合理的估價結(jié)果。