一区二区在线播放视频_精品伦理一区二区三区_我不卡一区二区_丰满少妇猛烈进入_国产一区二区三区久久久久久久久_啪一啪日一日_亚洲欧美日韩在线看_黄色在线观看免费网站_豪妇荡乳1一5潘金莲_三上悠亚一区

在二十一世紀(jì)的今天，房地產(chǎn)已逐步發(fā)展成國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也成為民眾、政府和開發(fā)商的永恒話題。民眾對于房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、規(guī)劃條件等影響房屋價值的因素越來越關(guān)注，財產(chǎn)保護(hù)意識也越來越強，因此各種原因造成的房屋質(zhì)量缺陷損失而涉及的糾紛和訴訟也是有增無減。當(dāng)事雙方及法院對于損失賠償價值往往難以把握，這時候就要求助于專業(yè)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。

一、房屋質(zhì)量缺陷的基本狀況

1、房屋質(zhì)量缺陷損失的定義

房屋質(zhì)量缺陷損失是指房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求導(dǎo)致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之前的差值。

2、房屋質(zhì)量缺陷損失的原因

《中華人民共和國民法通則》（1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號，以下簡稱《民法通則》）第一百一十七條規(guī)定：“侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失?！狈康禺a(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

（1）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風(fēng)、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的。

（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價值減損的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動的影響等。

（4）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值減損的。

（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損或者給購房人造成損失的。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂，層高、室內(nèi)空氣質(zhì)量等不符合國家標(biāo)準(zhǔn)）。

（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”

（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/span>

上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關(guān)經(jīng)濟損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。

3、房屋質(zhì)量缺陷損失的類型

房屋質(zhì)量缺陷按照性質(zhì)，是否可以修復(fù)以及缺陷存續(xù)時間分類如下所示：

房屋質(zhì)量缺陷分類表

二、房屋質(zhì)量缺陷損失價格構(gòu)成

根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的分類，結(jié)合價格損失的實際，房屋質(zhì)量缺陷損失的價格構(gòu)成主要包括以下四個方面：

1、可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的修復(fù)工程費用價格鑒定

可修復(fù)即在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的原則下，在相應(yīng)時間內(nèi)可以恢復(fù)成原裝或原設(shè)計使用用途。對于可修復(fù)的缺陷損失價格主要是測算修復(fù)房屋缺陷部位所需支付的拆除、修繕、恢復(fù)工程費用。

2、可修復(fù)、暫時性房屋質(zhì)量缺陷造成的直接經(jīng)濟損失

對于可修復(fù)、暫時性的房屋質(zhì)量缺陷在修復(fù)施工期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟損失。主要包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用、房屋空置的收益損失、房屋延期交付使用的可得利益損失、租金收益損失、能源消耗等運營費用的增加、施工影響的補償（對周邊環(huán)境造成的安全保障、人員出行、噪音超標(biāo)、有害氣體污染等）、對相鄰房屋損壞的補償、其他直接經(jīng)濟損失等。

3、不可修復(fù)、永久性房屋質(zhì)量缺陷造成的直接經(jīng)濟損失

在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復(fù)或修復(fù)不經(jīng)濟所造成的經(jīng)濟損失。主要包括：自營房屋的經(jīng)濟收益的減少、租賃房屋的租金收益減少、市場交易價值的減損等。

4、存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失價格

在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格，首先要建議委托方委托專業(yè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定結(jié)論書，判定房屋危險級別，并出具修復(fù)方案或不可修復(fù)、需要拆除重建的鑒定意見書。根據(jù)鑒定意見書，估價人員再確定價格損失構(gòu)成。

三、房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的基本方法

由于房屋質(zhì)量缺陷的分類不同，損失的狀況不同，在實際的估價過程中，要選取科學(xué)的估價方法，房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估有以下四種基本方法：

1、成本法

成本法是指根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果或修復(fù)方案，按評估基準(zhǔn)日的相關(guān)市場價格及費用水平，求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用之和的一種價格評估方法。公式為：

V=C₁+C₂+C₃+C₄-C₅          

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

C₁——拆除工程費用；

C₂——修繕工程費用；

C₃——恢復(fù)工程費用；

      C₄——直接經(jīng)濟損失；（修復(fù)期間或修復(fù)后造成的經(jīng)濟損失，如收益損失、周轉(zhuǎn)安置費用、相鄰房屋損壞補償?shù)龋?/span>

      C₅——被拆除物殘值。（按市場回收價格確定）

該方法適用于可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價格鑒定。

2、資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價格評估方法。

    （1）適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

△A_i——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現(xiàn)率；

m——凈收益損失年限。

注：凈收益損失額包括收入減少或運營費用增加所造成的損失總額。

    （2）適用于收益年限減少的資本化法公式為：

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

A_i——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現(xiàn)率；

n——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。

該方法適用于有收益且不可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失的價格評估。

3、價差法

價差法是指求取類似的無質(zhì)量缺陷的房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值之差的一種價格評估方法。公式為：

V=V₁-V₂

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

V₁——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值；

  V₂——類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。

該方法主要適用于房屋市場價值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格評估。

4、市場比較法

市場比較法是指與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對其損失補償金額進(jìn)行各項因素修正或調(diào)整的一種價格評估方法。公式為：

      V＝P×F₁×F₂×F₃

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

P——可比實例補償金額；

F₁——補償情況修正系數(shù)；

F₂——補償日期修正系數(shù)；

F₃——缺陷狀況修正系數(shù)。

該方法主要適用于類似質(zhì)量缺陷的房屋質(zhì)量缺陷的房屋市場價值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格評估。

四、房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估流程中應(yīng)注意的問題

評估公司應(yīng)做好委托方提供資料的審核查驗工作，同時要求委托方提供質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議書，或協(xié)助委托方委托相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)出具鑒定意見書，以及修復(fù)方案的確定工作，以此作為評估工作的重要前提和文件依據(jù)。

1、明確存在質(zhì)量缺陷房屋的有關(guān)情況：房屋名稱、權(quán)屬狀況、坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、建筑面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑圖紙和設(shè)計說明等；

2、房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議書、鑒定意見書

房屋質(zhì)量缺陷的認(rèn)可協(xié)議書，是由當(dāng)事人雙方對房屋質(zhì)量缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而簽訂的缺陷認(rèn)可協(xié)議書。

房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當(dāng)事人委托或委托方委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或房屋安全鑒定機構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書。

無論是認(rèn)可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項內(nèi)容：房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度及影響。

3、確定修復(fù)方案，由于修復(fù)方案的選擇對價格鑒定結(jié)果的影響巨大，因此，科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案，必須按照技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的原則制定。修復(fù)方案的確定也可以采取兩種方式：

（1）當(dāng)事人雙方協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而簽訂修復(fù)方案協(xié)議書；

（2）由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具修復(fù)方案意見書。

五、房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的思考

1、房屋質(zhì)量缺陷損失一般包括直接損失（修復(fù)費用）和間接損失（減損價值），有時直接損失比較明顯，有時間接損失比較明顯，有時直接損失和間接損失甚至難以區(qū)分，有時直接損失價值較大，有時間接損失價值較大，還會出現(xiàn)周邊環(huán)境的變化和房地產(chǎn)本身分割不僅不會造成房地產(chǎn)價值的減損，相反會提高房地產(chǎn)價值，這些都是估價時需要分辨的問題。

2、房屋質(zhì)量缺陷損失評估要充分參考相關(guān)部門的意見，包括房屋質(zhì)量檢測部門、規(guī)劃部門、環(huán)境保護(hù)部門、消費者協(xié)會、律師事務(wù)所等專業(yè)意見，同時也應(yīng)充分考慮市場、社會、人文對此類事實的信息。

3、目前房屋質(zhì)量缺陷損失評估在房地產(chǎn)評估中仍屬于接觸機會較小的一個領(lǐng)域，因此對于其評估方法有待更深刻的探討。評估時應(yīng)該考慮的因素，該因素的影響程度如何量化，目前行業(yè)規(guī)范尚未明確，期待有關(guān)專家和行業(yè)管理部門進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范，以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)估價水平。