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一、背景分析

2001年7月1日，杭州錢江新城建設(shè)正式啟動。2008年10月，錢江新城一期正式開城。歷時20余年，一場（市民廣場）、一城（波浪文化城）、一臺（城市陽臺）、一帶（沿江景觀帶即CBD公園）、兩河（新塘河、江干渠）、兩館（杭州圖書館新館、杭州城市規(guī)劃展覽館）、兩隧（新城隧道、錢江隧道）、兩院（杭州大劇院、中國棋院杭州分院）、兩園（世紀花園、森林公園）、四中心（市民中心、國際會議中心、杭州青少年發(fā)展中心、江干文體中心）及區(qū)域內(nèi)40條道路精彩呈現(xiàn)，如今錢江新城一期已經(jīng)成為杭州新的城市中心，市政府也開始著手錢江新城二期的建設(shè)。

2018年，杭州全面開啟了“錢江新城2.0”建設(shè)，總面積約10平方公里的錢江新城二期，目標是打造生態(tài)生產(chǎn)生活“三生融合”、宜居宜業(yè)宜游“三宜一體”的未來城區(qū)，成為引領(lǐng)杭州區(qū)域城市開發(fā)的市域樣板。

2020年4月22日，市錢江新城二期建設(shè)指揮部召開首次會議，會上確定了錢江新城二期建設(shè)范圍，明確了錢江新城二期亞運會前及未來建設(shè)計劃。錢江新城二期，位于錢塘江北岸，為錢江新城一期向東延伸擴容的主要功能承載區(qū)，東至和睦港、西至三新路、南臨錢塘江、北接艮山西路。區(qū)域包括江河匯流區(qū)塊（景芳三堡單元）、江灣區(qū)塊（四堡七堡單元），涵蓋彭埠、四季青、九堡等3個街道，三堡、云峰、御道、五堡、六堡、七堡、紅五月、楊公等8個社區(qū)。綿延錢塘江岸線6公里，規(guī)劃總面積約10平方公里，總建筑體量約1600萬平方米，規(guī)劃人口規(guī)模約23萬人。

二、市場價格分析

1.房價與一期齊平

錢江新城一期不沿江商品房二手均價為4.0-6.0萬元/平方米，沿江商品房二手房均價為8.0-10.0萬元/平方米。目前錢江新城二期整體處于建設(shè)初期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤有限，但商品房價格處于高位，房價上漲趨勢明顯，大多屬于次新房小區(qū)，整體與錢江新城一期商品房價格齊平。

錢江新城二期主要樓盤二手房均價

2.土地樓面價格創(chuàng)新高，限價創(chuàng)新高作為錢江新城二期價格最高的綠城留香園，目前二手房均價為9.5-10.0萬元/平方米，萬科大都會二手房均價為9.0-9.5萬元/平方米，金隅中鐵諾德都會森林2020年7月開盤價格為6.5-6.7萬元/平方米，2021年上半年，價格已漲至8.0-8.5萬元/平方米。

從土地市場來看，2021年5月7日，杭州首批集中出讓地塊正式開始競價，其中兩宗位于錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-32、四堡七堡單元JG1402-16兩宗住宅地塊以樓面價44364元/平方米、44938元/平方米、溢價率29.9%、自持17%被濱江、融信拿下，創(chuàng)下了錢江新城二期的地價新高。其中四堡七堡單元JG1402-32地塊限精裝均價67500元/㎡，四堡七堡單元JG1402-16地塊限精裝均價66000元/㎡。

2021年上半年錢江新城二期土地成交情況

三、部分樓盤及項目解析四堡七堡單元兩宗地塊精裝新房限價67500元/㎡與66000元/㎡，價格已經(jīng)不低，不過相對于周邊中海御道、綠城留香園等次新房8-10萬元/㎡的二手房價，以及錢江新城二期未來美好的藍圖規(guī)劃，四堡七堡單元這兩宗地塊，大概率還是會實現(xiàn)從年中“熱門地塊”到年底“熱門樓盤”的轉(zhuǎn)變。

1.“隱形城市2.0”標志性工程——連堡豐城項目

連堡豐城項目是錢江新城二期推出“隱形城市2.0”標志性工程，目前項目過河通道已實施完成，橋梁下部結(jié)構(gòu)實施中，其中五六及六七區(qū)間于5月底基本完成。后續(xù)計劃進場實施機電、裝修，計劃年底基本完工。

連堡豐城項目作為錢江新城二期的“主軸線”，項目要打造世界一流地下城、全國示范性地下空間工程，是實現(xiàn)錢江新城二期地下公共空間深度開發(fā)與互聯(lián)互通、推進“隱形城市2.0”建設(shè)的標志性主工程。

連堡豐城項目以4個地鐵站（御道站、五堡站、六堡站和七堡老街）為核心，形成東西南北向主要地下空間軸線，并在五堡、六堡、七堡設(shè)置3條南北縱向廊道，以此形成“豐”字地下空間骨架。實施TOD（以公共交通為導(dǎo)向）開發(fā)模式，建立一個商業(yè)、辦公、餐飲、住宅、娛樂等功能為一體的商業(yè)綜合體。4個站點中間的三大聯(lián)通段也將承擔不同的職能，分別定位為效率生活圈、智慧生活圈和品質(zhì)生活圈，合并生成深度生活圈。項目總建筑面積33萬平方米，總投資58億元。沿杭州地鐵9號線為軸線，先行建設(shè)一期工程，一期總建筑面積約16.58萬平方米，總投資約43億元。連堡豐城是結(jié)合地鐵9號線建設(shè)地下公共空間開發(fā)的重大探索項目，建成后，將成為一個地上地下聯(lián)通的不夜城。

2.未來城市地標——江河匯城市綜合體匯中公園

2019年8月，新鴻基和平安拿下江河匯地塊，總規(guī)劃建筑面積約82.2萬平方米，由辦公樓、商場、住宅及五星級酒店組成，將會有一座城市地標級別的摩天輪，人稱“杭州眼”。

江河匯城市綜合體總用地面積約36萬平方米，將依托錢塘江、大運河兩大世界級水體，構(gòu)建集商務(wù)商業(yè)、城市旅游、居住公寓、客運通航等多功能為一體的綜合體航母，打造成為杭州城市國際化的新地標。其中中部公園水域即匯中區(qū)塊將建設(shè)世界級摩天輪、跨運河景觀步行橋、主題公園等。景觀步行橋?qū)⒉捎谩盁o縫步行橋”的設(shè)計理念，巧妙貫通江河匯城市綜合體匯西、匯中、匯東區(qū)塊，實現(xiàn)360度縱覽錢塘江、大運河匯流特點的壯觀景色，打造重溫杭州歷史和文化遺產(chǎn)的打卡點。目前，項目正在方案設(shè)計階段。

小結(jié)：隨著全面加快錢江新城二期開發(fā)建設(shè)，預(yù)計2021年底，杭州錢投集團將實現(xiàn)五堡國際交流中心招商出讓，江河匯匯中人行橋等一批引領(lǐng)性重大項目開工建設(shè)，錢江新城二期“連堡豐城”等項目建成，“三橫九縱”路網(wǎng)、“一橫四縱”河網(wǎng)等一大批市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套項目竣工。錢江新城二期會成為繼錢江新城一期之后杭州新的城市中心，吸引更多的優(yōu)質(zhì)房企進駐，延續(xù)錢塘江畔豪宅風(fēng)范，打造引領(lǐng)杭州區(qū)域城市開發(fā)的市域樣板。