一区二区在线播放视频_精品伦理一区二区三区_我不卡一区二区_丰满少妇猛烈进入_国产一区二区三区久久久久久久久_啪一啪日一日_亚洲欧美日韩在线看_黄色在线观看免费网站_豪妇荡乳1一5潘金莲_三上悠亚一区

摘　要：司法鑒定業(yè)務是房地產(chǎn)估價中的傳統(tǒng)業(yè)務，歷來，司法鑒定評估業(yè)務均有多部法律支撐和依據(jù)，今年剛發(fā)布的《關于對外委托鑒定、評估工作的規(guī)定（試行）》又從多角度提出了司法估價的相關規(guī)定。司法業(yè)務是很謹慎、很專業(yè)的一項業(yè)務，作為注冊房地產(chǎn)估價師，我們應當謹遵司法業(yè)務規(guī)則，更專業(yè)地為司法業(yè)務服務。

關鍵詞：司法鑒定；房地產(chǎn)估價；

一、概念

房地產(chǎn)司法鑒定評估，是指在訴訟活動中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關經(jīng)濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。估價目的表述為：為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)。司法處置的估價委托人只有人民法院。估價對象應當在估價委托書中載明，財產(chǎn)范圍需要在具體司法鑒定實務中，根據(jù)實際情況來確定。價值時點一般為現(xiàn)場查勘完成之日。

在經(jīng)濟下行過程中，不良貸款會增加，人民法院拍賣、變賣房地產(chǎn)會增加，為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務的房地產(chǎn)估價業(yè)務也會增加。

二、司法業(yè)務程序

司法鑒定評估是一項專業(yè)的鑒定過程，在業(yè)務程序上尤為重要。

第一步，確定司法評估方式

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》（法釋[2018]15號）第三十四條，最高人民法院建設全國法院詢價評估系統(tǒng)。詢價評估系統(tǒng)與定向詢價機構、司法網(wǎng)絡詢價平臺、全國性評估行業(yè)協(xié)會系統(tǒng)對接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。人民法院確定財產(chǎn)處置參考價時，在確定委托評估前，還可以采用三種方式：當事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡詢價來確定參考價。采取委托評估方式確定參考價的，可以通過當事人協(xié)商確定或者人民法院搖號兩種方式確定評估機構，且一次確定三家評估機構及順序。

第二步，評估機構確認是否接受委托

順序在先的評估機構得到人民法院出具的評估委托書后，認為有下列情形的，提交不承接委托申請的書面資料：

1、與當事人或者評估財產(chǎn)有利害關系；

2、企業(yè)已注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照；

3、依法不能進行評估的其他情形。

需注意的是，評估機構不能無故不接受委托，評估機構無正當理由拒絕進行司法評估或者存在弄虛作假等情形的，最高人民法院可以讓全國性評估行業(yè)協(xié)會將其從名單中除名，除名后五年內不得被納入名單庫。

鑒定人、各方當事人在承辦人的主持下商談鑒定評估費及繳納方式，承擔鑒定評估費的當事人需在評估機構正式評估前繳納鑒定評估費用。

第三步，獲取評估資料

人民法院應當在評估委托書中載明財產(chǎn)名稱、物理特征、規(guī)格數(shù)量、目的要求、完成期限以及其他需要明確的內容等，同時應當將查明的財產(chǎn)情況及相關資料一并移交給評估機構。在鑒定評估過程中，專業(yè)機構或者鑒定人需要補充證據(jù)材料的，應當出具補充證據(jù)材料告知書，寫明補充證據(jù)材料的名稱、證明的目的等內容。司法技術部門應當在收到補充證據(jù)材料告知書之日起2個工作日內通知審判執(zhí)行部門補充證據(jù)材料。需要注意的是，在鑒定評估過程中，鑒定人不得私自要求當事人提供證據(jù)材料，不得私自接受當事人提供的證據(jù)材料。鑒定人私自會見當事人或者私自接受當事人提交的材料的，由市高級人民法院停止其委托業(yè)務，情節(jié)嚴重的，在名冊或者相關平臺中予以除名。

第四步，現(xiàn)場查勘

房地產(chǎn)評估一般情況下需要進行現(xiàn)場查勘，人民法院應當通知當事人到場；當事人不到場的，不影響查勘的進行，但應當有見證人見證。實地查勘記錄應由參加實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師和當事人簽名或者蓋章。

第五步，評估機構出具評估報告

評估機構應當在三十日內出具評估報告。具有下列情形之一的，中止委托工作，中止委托原因發(fā)生之日至結束之日的期間，不計入委托工作期限。

1、因不可抗力暫時不能進行鑒定評估工作的；

2、暫時無法進行現(xiàn)場勘驗的；

3、暫時無法獲取必要的證據(jù)材料的；

4、其他情形導致鑒定評估暫時無法進行的。

評估機構不能在期限內出具評估報告的，應當在期限屆滿五日前向人民法院書面申請延長期限。延長次數(shù)不超過兩次，每次不超過十五日。若評估機構未能在規(guī)定的期限內出具評估報告的，人民法院有權撤回委托，另行委托下一順序的評估機構。

第六步，評估異議處理

當事人對評估報告提出異議的，人民法院通過詢價評估系統(tǒng)向評估機構發(fā)送評估異議說明或者補正通知，評估機構應當在收到通知后5日內通過評估管理系統(tǒng)提交書面說明或者補正，否則撤回委托，另行委托下一順序機構評估。

當事人對評估機構提交的書面說明仍有異議的，由人民法院審查后，提交中房學或其指定的省級行業(yè)協(xié)會組織進行專業(yè)技術評審。人民法院根據(jù)專業(yè)技術評審結論認定評估結果或者責令原評估機構予以補正。

當事人、利害關系人對評估報告未提出異議、所提異議被駁回或者評估機構已作出補正的，人民法院應當以評估結果或者補正結果為參考價。

第七步，歸檔。

詢價評估系統(tǒng)應當具有記載當事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡詢價、委托評估、搖號過程等功能，并形成固化數(shù)據(jù)，長期保存，隨案備查。

三、司法鑒定評估中的難點及解決方案

在司法鑒定實操中，總會遇到各類疑難雜癥，應該分析探索，找到更優(yōu)的解決方案，使得估價報告有理有據(jù)。本文對下面幾類問題進行探索與討論，期望可以提供更優(yōu)的解決方案。

（一）對估價對象的調查與查勘

評估機構應當對處置財產(chǎn)情況進行調查，內容包括但不限于處置財產(chǎn)的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況。房地產(chǎn)估價要以現(xiàn)場調查為主進行實地查勘，房地產(chǎn)估價師一定要遵守估價程序，由至少一名注冊房地產(chǎn)估價師親自到現(xiàn)場進行查勘，分析估價對象的內外部狀況，界定估價范圍，認真核對產(chǎn)權資料和實物的異同。實地查勘記錄應由參加實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師和人民法院法官、雙方當事人簽名或者蓋章，作為報告附件附在鑒定報告里。當事人拒絕簽名或蓋章的，應當在評估報告中予以說明。對于當事人不能到現(xiàn)場的情況，不影響查勘的進行。對于當事人不到場或者不配合、無法進入估價對象內部查勘的，經(jīng)征詢人民法院意見，估價師應當對估價對象內部布局、室內裝修、利用情況等進行合理的假設，并估價報告“估價假設和限制條件”中“依據(jù)不足假設”中予以說明，應當在報告中披露若情況不符可能引起對估價結果有影響的風險。

例如：司法鑒定評估的一處商業(yè)項目，總層數(shù)為四層，現(xiàn)場查勘階段，申請人和被申請人均未參與，只有法官個估價師去了查勘，現(xiàn)場查勘發(fā)現(xiàn)一至四層均為空置，資料只有法院提供的不動產(chǎn)登記簿。在拍賣處置時卻有發(fā)現(xiàn)一樓被案外人占用了。遇到這種情況時，不確定估價對象是否有出租，不能理所應當?shù)卣J為空置即是無租約。作為專業(yè)的房地產(chǎn)估價師，我們應當根據(jù)現(xiàn)場查勘情況，根據(jù)委托提供的資料情況，在未定事項假設里假設估價對象不存在租約，并揭示若有租約限制將會帶來什么樣的風險。

進行實地查勘、核實估價對象是估價師進行估價業(yè)務的首要工作，履行基本職業(yè)道德，謹遵估價程序，對估價對象進行盡職調查與查勘，真實披露估價對象的真實信息，避免房地產(chǎn)估價機構可能出現(xiàn)的估價風險。

（二）評估資料缺失

人民法院未按照規(guī)范附件中列明的委托評估需要提供的材料清單提供全部材料，評估機構認為無法進行評估或影響評估結果的，應當及時告知人民法院。人民法院應當告知當事人，并要求當事人提供材料或材料線索。補充材料應當由人民法院提交給鑒定機構。

例如：在某涉執(zhí)房地產(chǎn)處置評估過程時，申請人在現(xiàn)場查勘階段提交了長達20年的租約合同，承租人為案外人，申請人欠案外人材料款，故拿房租抵材料款，但提供不出材料購買合同等其他相關資料，亦未在該房地產(chǎn)抵押擔保時提出已出租的情況說明，人民法院懷疑其租約的有效性，我們也應當慎重考慮租約對房地產(chǎn)價值的影響。因此在征詢了人民法院的書面意見之后，在報告中披露存在長期租約，未考慮此租約對于房地產(chǎn)價值的影響，并揭露此租約對于房地產(chǎn)處置的影響，提醒報告使用者注意風險。

若當事人不提供或未能提供，以及根據(jù)當事人提供的線索無法提取到相關材料的，人民法院通知評估機構根據(jù)現(xiàn)有材料進行評估時，評估報告應當充分披露材料的不完整性，以及對于估價對象合理的假設說明，并在評估報告中說明因缺少評估所必需的材料可能影響評估結果的風險。房地產(chǎn)估價機構提交的補充材料申請和人民法院出具的書面說明應當作為評估報告的附件。

（三）估價對象財產(chǎn)范圍的分析與界定

估價對象應該在估價委托人指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據(jù)估價目的依法確定。應明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構。并需說明估價對象進行相應買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。屬于不動產(chǎn)范疇的房屋配套、設施設備、裝飾裝修、相關場地等財產(chǎn)，一般應列入評估對象的財產(chǎn)范圍內。但也有例外情況，例如：估價對象是某工業(yè)廠房，但是由承租人改造成了冷庫，并在使用中。評估范圍包括冷庫裝修嗎？需與法官聯(lián)系溝通，根據(jù)案情需要，參閱判決書等資料，了解案件全貌，最終與人民法院確定估價對象的財產(chǎn)范圍。

對于估價對象有結構改造、建筑物移除等情況的，要充分考慮估價委托書的內容，確定估價對象的財產(chǎn)范圍，并揭示其對評估價值的影響，提示拍賣處理可能遇到的風險。

經(jīng)實地查勘，估價對象用途與證載情況不一致的，一般應當按照登記用途進行評估，人民法院要求按照實際用途進行評估的，應當考慮登記用途調整為實際用途需要補繳的土地使用權出讓金和相關稅費，并在報告中“估價假設和限制條件”的“不相一致假設”中披露。

（四）估價對象權益狀況分析

涉案房地產(chǎn)司法鑒定評估應當結合委托評估材料，調查核實估價對象的權益狀況，如是否有抵押、查封等，是否存在租賃權、居住權、地役權或其他占用使用情況等。

一般情況下，涉執(zhí)房地產(chǎn)處置的估價對象都是被查封的，設有抵押擔保權，正是因為原有的抵押擔保權實現(xiàn)，導致了查封和本次司法處置，有的估價對象還有其他優(yōu)先受償情況，這種情況下，涉案房地產(chǎn)的司法鑒定評估不應考慮估價對象查封及設定抵押擔保和其他優(yōu)先受償權情況，應當按照估價對象處于完整權益狀況進行評估，并在報告中“估價假設和限制條件”的“背離事實假設”中披露。

對于存在租賃權、居住權、地役權或其他占用使用情況的，不應低估原有租賃權、居住權、地役權及其他占用使用情況對于估價結果的影響。因為估價對象上原設定的租賃權、居住權、地役權不受估價對象所有權的轉移而消失，且人民法院未在委托書上載明原租賃權、居住權或者地役權等將會在拍賣前去除，應當評估估價對象在設有租賃權、居住權或地役權限制下的房地產(chǎn)市場價值，且租賃權、居住權和地役權等情況應當在報告中披露。

對于評估對象租賃合同尚未到期且存在已預收租金的，人民法院未明確該預收租金從財產(chǎn)處置價中扣除或者由被執(zhí)行人另行負擔的，評估結果應當扣除已預收的剩余合同有效期內的租金。

對于在建工程項目，需要關注工程進度，是否停工，能否在規(guī)定時間內竣工驗收，是否有預售，以及售價與周邊類似房地產(chǎn)價格的關系等。對于在建工程評估需要遵循被迫轉讓前提進行估價。提示在建工程不能按時按質量完工所帶來的風險，或者竣工驗收后不能依法取得產(chǎn)權登記、無法進行銷售的風險。

四、小結

為適應經(jīng)濟社會高質量發(fā)展，精細化管理的要求，我們應當不斷深化和拓展司法業(yè)務，關注并解決在司法鑒定實務中的困難，推動房地產(chǎn)估價機構及行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。房地產(chǎn)司法鑒定評估業(yè)務要謹遵規(guī)范、規(guī)定的要求，重視司法程序，合理解決司法實務中遇到的難題，有效披露司法鑒定中的相關問題，防范司法鑒定業(yè)務風險。