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北京房?jī)r(jià)的推進(jìn)器——地鐵的開通

    隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，大城市交通擁堵等問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，傳統(tǒng)的公共交通方式已經(jīng)不能滿足居民日益增長(zhǎng)的生活、工作出行需求，而地鐵作為一種運(yùn)輸量大、速度快、低能耗的新型公共交通工具，能有效地解決大城市快速發(fā)展中的交通堵塞、土地資源短缺等弊端。同時(shí)，地鐵除了有節(jié)約時(shí)間成本、節(jié)省交通土地資源等優(yōu)點(diǎn)之外，還有強(qiáng)烈的正外部效應(yīng)，隨著地鐵沿線周邊房地產(chǎn)的交通便捷程度大大提高，為地鐵周邊房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的增值效應(yīng)。地鐵交通運(yùn)輸方式也逐漸成為了地鐵沿線房?jī)r(jià)的助推器。

    通勤成本是影響住宅價(jià)格的重要因素，隨著北京城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和交通狀況的不斷惡化，它已經(jīng)越來(lái)越成為購(gòu)房者和投資者決策時(shí)的重要考察因素。對(duì)北京市的實(shí)證研究表明:距離地鐵站點(diǎn)的實(shí)際距離越近，自駕車出行至CBD的實(shí)際距離越短，住宅價(jià)格就越高。據(jù)調(diào)查，75%以上的人們將交通作為購(gòu)房和租房的首選因素，而地鐵作為公用交通方式之一，擁有其他公交方式不可比擬的優(yōu)勢(shì)。高度的可達(dá)性，即地鐵能夠有效的縮短地區(qū)間的時(shí)間距離，節(jié)省運(yùn)輸成本和時(shí)間。正是因?yàn)榈罔F特有的優(yōu)勢(shì)，它已經(jīng)成為都市人群出行的重要方式。因此，在選擇購(gòu)房的同時(shí)，人們通常會(huì)被地鐵這種強(qiáng)烈的吸引力所吸引，而這種吸引力也使得大量的娛樂(lè)、商務(wù)、文化設(shè)施集中于地鐵沿線，帶動(dòng)地鐵沿線商業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)的高密度開發(fā)，最終推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷走高。

    根據(jù)北京地鐵規(guī)劃，2015年底北京將建成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，交通累計(jì)運(yùn)營(yíng)里程達(dá)276km。目前，軌道交通已經(jīng)成為北京公共客運(yùn)的骨干力量。到2020年北京軌道交通運(yùn)行里程將達(dá)到700km，形成四通八達(dá)的連接各衛(wèi)星城的地鐵網(wǎng)絡(luò)體系。

    北京軌道交通在建設(shè)初期，就成為了沿線區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值提升的一大亮點(diǎn)，尤其是對(duì)于一些原來(lái)軌道交通缺乏的區(qū)域，城市軌道交通能夠提高沿線土地的開發(fā)強(qiáng)度，推動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展?！?】 而軌道交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展也提升了“軌道房”的關(guān)注度，軌道房無(wú)論是租賃還是購(gòu)買都備受都市青年的青睞。              

    在北京像金融街、CBD等這些寫字樓集中地區(qū)的就業(yè)人群中有相當(dāng)部分是“首次置業(yè)人群”。在房?jī)r(jià)普遍上漲的情況下，首次置業(yè)人群為“工作滿足居住”，會(huì)更多的選擇基礎(chǔ)價(jià)相對(duì)較低，配套設(shè)施日趨完善的區(qū)域，而縮短“時(shí)距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力，這類型購(gòu)房者使得地鐵沿線的房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。

    研究表明，一般來(lái)說(shuō)一條軌道交通平均會(huì)為沿線房?jī)r(jià)帶來(lái)8%-20%的上漲；而軌道交通的開通運(yùn)行也會(huì)在很大程度上促進(jìn)沿線租賃市場(chǎng)的升溫，平均一套房會(huì)有300元/月-500元/月的上漲。

    以八通線為例，早在2003年前，北京通州的房子幾乎無(wú)人問(wèn)津，那時(shí)候價(jià)格始終保持在3000元/平方米，直到城鐵“八通線”的開通，為通州樓市點(diǎn)燃了第一把旺火。十年過(guò)去了，現(xiàn)在通州在幾番大漲大跌之后，均價(jià)已飆升至17000-18000元/平方米，通州房?jī)r(jià)最高翻至6倍。城鐵八通線的開通可謂是通州樓市房?jī)r(jià)上漲立下了“汗馬功勞”。

通州從2003年至今房?jī)r(jià)變化            單位：元/平方米

    2003年地鐵5號(hào)線開工后，沿線樓盤價(jià)格年均漲幅達(dá)17.8%，個(gè)別項(xiàng)目的年均漲幅超過(guò)30%，基本超過(guò)了北京市房?jī)r(jià)的年平均上漲速度。

    北京地鐵13號(hào)線開工前夕，回龍觀地區(qū)的商品房?jī)r(jià)不過(guò)每平方米3000元左右。開工建設(shè)不久，該地區(qū)房?jī)r(jià)即躥至4000多元。隨后穩(wěn)步上漲，13號(hào)線正式開通運(yùn)行時(shí)，西三旗至回龍觀一線多數(shù)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)已超過(guò)了8000元。

    地鐵13號(hào)線的開通對(duì)昌平樓市的助推作用無(wú)人可否。同樣，地鐵4號(hào)線的開通無(wú)疑為大興樓市加筑起一條生命線，以及M15號(hào)線對(duì)順義房?jī)r(jià)的提升，無(wú)一不證明了軌道交通對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)上行所起的強(qiáng)大帶動(dòng)作用。人們對(duì)于地鐵開通后房地產(chǎn)的升值預(yù)期，是支撐沿線房?jī)r(jià)不斷攀升的主要因素，而購(gòu)房需求對(duì)于軌道交通的追捧，也使此類房?jī)r(jià)居高不下。

    2010年年底，北京迎來(lái)了五條地鐵線路的開通，分別是亦莊線、大興線、昌平線、房山線以及15號(hào)線（望京西到順義后沙峪段）。5條地鐵沿線的房?jī)r(jià)最高上漲了40%，最低漲幅也達(dá)到了23.8%。而這些線路幾乎涵蓋了北京所有的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，事實(shí)證明，地鐵的開通為加速北京周邊遠(yuǎn)郊地區(qū)的房?jī)r(jià)同樣帶來(lái)了巨大的增值效應(yīng)。

    2012年年底，北京再通4條地鐵線路，分別是地鐵6號(hào)線一期、8號(hào)線中段、9號(hào)線二期和10號(hào)線二期。4條新線設(shè)置新站點(diǎn)約58個(gè)，涉及樓盤超過(guò)100個(gè)。據(jù)調(diào)查，新開通地鐵周邊部分樓盤漲幅已超過(guò)了20%。

    2012年新開通地鐵沿線的東八里莊、豐臺(tái)東、勁松、紫竹橋、豐臺(tái)南等區(qū)域的樓市，受地鐵的利好因素影響，如今周邊樓市十分火熱。據(jù)各大房屋中介市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示：接近地鐵6號(hào)線的八里莊區(qū)域2012年9月房?jī)r(jià)漲幅最大，二手房成交均價(jià)為26045元/平方米，環(huán)比八月上漲8%；而受益于地鐵10號(hào)線二期的豐臺(tái)東部區(qū)域房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5%，勁松區(qū)域上漲2.7%，豐臺(tái)南部區(qū)域上漲1.4%，紫竹橋區(qū)域上漲1.7%。2012年多條地鐵開始試運(yùn)行后，地鐵沿線周邊區(qū)域的客戶需求量和看房量明顯增加，房源出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象。

    根據(jù)增值效應(yīng)原理可知，城市軌道交通對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在引導(dǎo)住宅價(jià)格上升方面，當(dāng)住宅與最近地鐵站每靠近100m，每平方米的住宅價(jià)格將增加0.48%；每靠近500m，每平方米住宅價(jià)格將增加2.37%；每靠近1000m，每平方米住宅價(jià)格將增加4.69%。用住宅每平方米均價(jià)與增值比率相乘得到每建筑面積平方米的增值價(jià)格量。住宅與地鐵站的距離靠近的幅度越大，住宅增值越明顯?！?】

    通過(guò)以上數(shù)據(jù)表明，在城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，地鐵作為公共交通方式之一發(fā)揮著很大的作用，也是房?jī)r(jià)上漲的重要推手。但與此同時(shí)，我們也要看到交通條件畢竟只是物業(yè)定價(jià)的重要參考因素之一，而非唯一因素。因此，“軌道效應(yīng)”帶來(lái)所謂的“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩”的效應(yīng)，需要購(gòu)房者在購(gòu)買住房時(shí)，還是要理性思考、全面衡量，不要因?yàn)椤暗罔F全面拉升房?jī)r(jià)上漲”的觀點(diǎn)而沖動(dòng)購(gòu)房。